配偶者居住権（１）

2018年7月相続法改正に関する記事です。

このたびの改正により、配偶者の居住権を保護するための方策が規定されました。
2020年4月1日の施行となっていますので、施行はもう少し先の話になります。

2018年7月相続法改正について

配偶者の居住権を保護するための方策として、配偶者居住権に関する規定が新たに設けられました。
まずは新設された条文を紹介します。


民法1028条（配偶者居住権）
1　被相続人の配偶者（以下「配偶者」という）は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次の各号のいずれかに該当するときは、その居住していた建物（以下「居住建物」という）の全部について無償で使用及び収益をする権利（以下「配偶者居住権」という）を取得する。ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合にあっては、この限りでない。
　①　遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき。
　②　配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき。
2　居住建物が配偶者の財産に属することとなった場合であっても、他の者がその共有持分を有するときは、配偶者居住権は、消滅しない。
3　第903条第4項の規定は、配偶者居住権の遺贈について準用する。

1029条（審判による配偶者居住権の取得）
遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、次に掲げる場合に限り、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。
①　共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき
②　配偶者が家庭裁判所に対して、配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき（①の場合を除く）。

1030条（配偶者居住権の存続期間）
配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間とする。ただし、遺産の分割の協議若しくは遺言に別段の定めがあるとき、又は家庭裁判所が遺産の分割の審判において別段の定めをしたときは、その定めるところによる。

1031条（配偶者居住権の登記等）
1　居住建物の所有権は、配偶者（配偶者居住権を取得した配偶者に限る）に対し、配偶者居住権の登記を備えさせる義務を負う。
2　第605条の規定は配偶者居住権について、第605条の4の規定は配偶者居住権の設定の登記を備えた場合について準用する。

1032条（配偶者による使用及び収益）
1　配偶者は、従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって、居住建物の使用及び収益をしなければならない。ただし、従前居住の用に供していなかった部分について、これを居住の用に供することを妨げない。
2　配偶者居住権は、譲渡することができない。
3　配偶者は、居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築若しくは増築をし、又は第三者に居住建物の使用若しくは収益をさせることができない。
4　配偶者が第1項又は前項の規定に違反した場合において、居住建物の所有者が相当の期間を定めてその是正の催告をし、その期間内に是正がなされないときは、居住建物の所有者は、当該配偶者に対する意思表示によって、配偶者居住権を消滅させることができる。

1033条（居住建物の修繕等）
1　配偶者は、居住建物の使用及び収益に必要な修繕をすることができる。
2　居住建物の修繕が必要である場合において、配偶者が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、居住建物の所有者は、その修繕をすることができる。
3　居住建物が修繕を要するとき（第1項の規定により配偶者が自らその修繕をするときを除く。）、又は居住建物について権利を主張する者があるときは、配偶者は、居住建物の所有者に対し、遅滞なくその旨を通知しなければならない。ただし、居住建物の所有者が既にこれを知っているときは、この限りでない。

1034条（居住建物の費用の負担）
1　配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する。
2　第583条第2項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。

1035条（居住建物の返還等）
1　配偶者は、配偶者居住権が消滅したときは、居住建物の返還をしなければならない。ただし、配偶者が居住建物について共有持分を有する場合は、居住建物の所有者は、配偶者居住権が消滅したことを理由としては、居住建物の返還を求めることができない。
2　第599条第1項及び第2項並びに第621条の規定は、前項本文の規定により配偶者が相続の開始後に附属させたものがある居住建物又は相続の開始後に生じた損傷がある居住建物の返還をする場合について準用する。

1036条（使用貸借及び賃貸借の規定の準用）
第597条第1項及び第3項、第600条、第613条並びに第616条の2の規定は、配偶者居住権について準用する。



もともと1028条以下は遺留分に関する規定がありましたが、これらの規定も手を入れられることとなったため1041条以下に繰り下がっています。




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自筆証書遺言の方式緩和

2018年7月相続法改正に関する記事です。

2018年7月相続法改正について

改正法の中でも一足はやく、2019年１月14日に、自筆証書遺言の方式緩和に関する規定が施行されました。

（改正前）
民法968条
1　自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。
2　自筆証書中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない。
↓
（改正後）
民法968条
1　自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。
2　前項の規定にかかわらず、自筆証書にこれと一体のものとして相続財産（第997条第1項に規定する場合における同項に規定する権利を含む。）の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については、自書することを要しない。この場合において、遺言者は、その目録の毎葉（自書によらない記載がその両面にある場合にあっては、その両面）に署名し、印を押さなければならない。

3　自筆証書（前項の目録を含む。）の中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつその変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない。

自筆証書は、全てを自筆し、署名押印しなければならないのが原則でした。
この原則自体は変わりませんが、これが緩和され、自筆ではない相続財産目録をつけることが可能になりました。

自筆でない目録、ということはパソコンで作った目録を自筆証書遺言に添付することができるということになります。
（第三者による手書きの目録でも構いません。）


特にいろいろな種類の財産がある場合には、全てを手書きするのは大変ですし、後から見る人にとっても解読に労力を使わせる可能性があります。
事細かに相続先を決めておきたい場合はもちろんのこと、そうでなくても、相続人らが相続財産を見落としてしまうことを避けるためにも、遺産の目録を作っておくことは意味があるでしょう。


作った目録については、1ページごとに署名押印しなければならないという決まりがありますので、注意を要します。
この署名押印が欠けると、有効な遺言では無くなってしまいますので気をつけましょう。


読解に苦しむような遺言は、それが遺言なのかどうか、という所から争いになることがあります。
後から見る人にとってわかりやすい遺言を作成することも、重要なポイントです。
遺産目録をパソコンで作ることが出来るようになったことは、大きな進歩だと言えるでしょう。
もちろん、公正証書遺言の方法にした方がさらに確実かも知れませんが、さまざまな事情で自筆証書遺言にしておきたい、という場合もあります。


自筆証書遺言の場合であっても、後から解釈に争いが生じないように、遺言の内容について専門家からのチェックを受けることは重要です。


さて、この新法は、2019年1月14日から施行されると書きました。

対象となるのは、2019年1月14日以降に発生した相続、ということになります。
したがって、これ以前に亡くなった人の相続に際して、故人が自筆でない目録つきの遺言を残していたとしても、その遺言は有効にはなりません。

それでは、2019年1月14日より前に、自筆でない目録つきの遺言を残していた人が、同日以後に亡くなった場合はどうでしょうか。
法律は2018年7月に成立し公布されているのですから、そういった人がいるかも知れませんね。
しかし、もし早まって作ってしまった人がいれば、作り直してください。
残念ながら、このタイプの遺言が有効と判断されるのは、2019年1月14日以降に作成された場合だけですのでご注意ください。
（民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律　附則6条）




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建物老朽化に伴う明渡しの請求

建物を他人に貸しているが、その建物が老朽化している、という場合がよくあります。

老朽化して一部使えなくなったような建物では、賃借人に対して建物の使用収益をさせるという目的を果たせない可能性が高くなり、賃料減額の原因にもなります。
また、建物の老朽化の影響で、第三者に損害を及ぼした場合、所有者である賃貸人が責任を負う可能性が高くなります。
老朽化した建物を放置することは、賃貸人にとってリスクの大きいことと言えます。

建物に賃借人がいなければ、建物を取り壊して新たな建物を建てたり別の用途で土地を利用したり、ということが考えられます。
また、老朽化した建物が建った状態でも、土地に価値があれば、土地と建物をセットで売却できる可能性も高いでしょう。（買った側で建物を取り壊す費用を負担することを考慮した売値になるでしょうが。）
理論的には賃借人がいる状態であっても、建物ごと土地を売却することはできますが、そのような物件にはまず買い手はつかないでしょう。

借りている人（賃借人）からは修繕の要求も来ているが修繕には多額の費用がかかりそうだ、というような場合、建物を貸している側（賃貸人）から見れば、賃借人に建物を出て行って貰うことを考えると思います。

ところが、建物が老朽化しているからといって、簡単に賃貸借契約の解除が認められるわけではありません。
判例では、賃貸借の目的物が全部滅失するなどにより賃借物の目的物の全部の使用収益をすることができなくなった場合、賃貸借契約の目的を達することができないことから、賃貸借契約は当然に終了する、とされています。
改正民法では、これが条文として取り入れられます（改正後民法616条の2）。
修繕に多額の費用がかかる場合には、滅失と同等と認められる可能性はありますが、確実とは言いがたいでしょう。

では、賃借人に出て行って貰う方法はないのでしょうか。

このような場合には、期間の定めのある契約であれば期間満了６か月以上前までに更新しない旨の通知（借地借家法26条1項）を、期間の定めのない契約（期間の定めのある契約が更新された後の契約であっても同じ）であれば６か月後に終了する旨の通知（借地借家法27条1項）を、賃借人に行うことで、契約を終了させることができる可能性があります。

ただし、これらの通知により契約終了の効果が認められるためには、正当の事由が存在することが必要とされています。
借地借家法28条は、正当の事由の例示として、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」としています。

例えば、修繕に多額の費用がかかるといった事情は、建物の現況に該当するでしょう。
もっとも多額に費用がかかることだけではなく、そこに至った事情、例えばこれだけ費用がかかる状態に毀損してしまったのはどうしてか、といった事情なども総合的に考慮することになりますので、やはり財産上の給付の申出（いわゆる立ち退き料）などがどの程度なされているか、などといった事情が大きな重みを持つことになります。

このように、最終的には正当事由の存否が問題となることが多く、また、それは賃貸人と賃借人の交渉の場面でもありますが多分に法律問題を含んでいるため、下手に交渉を進めていることが結果的に非常な不利益につながる可能性も否定できません。
また交渉が決裂した場合には、裁判手続が必要になってくるでしょう。
簡単なことではありませんので、弁護士を代理人に立てた上での交渉をお勧めします。



《参照条文》
民法606条
１　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

賃料の減額について
●民法611条
１　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２　前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
なお、
●借地借家法32条
１　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

賃貸借契約の解約について
●民法617条
１　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
②建物の賃貸借　３箇月
●民法618条
事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
⇒
借地借家法による修正
26条
１　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
27条
１　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。


土地を人にかして、その人が建物を建てて住んでいるという場合にも、建物の老朽化は問題となることがありますが、それはまた別の機会に。




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借地権譲渡と地主の承諾

家を建てる際には、もちろん土地を買ってその上に建物を建てるという方法もありますが、地主から土地を借り、その上に家を建てるということもあります。
地主に対して主張できる、その土地を使用する権限を借地権と言います。
なお、親子関係などに多い無償の使用貸借もありますが、ここでは省略します。

借地権には地上権と賃借権の２種類があります。
地上権は「物権」の一つであり、非常に強力な権利ですが、多くの借地権は賃借権でしょう。
ここでは賃借権としての借地権について書くことにします。

賃借権自体も登記することはできますが、登記には地主の協力が必要です。
通常は、土地上の建物に借地人名義の登記を備えることで、第三者への対抗手段となります。

第三者への対抗要件を備えたということは、たとえば、地主が売買などによりかわった場合であっても、新しい地主に賃借権を主張できるということです。
これにより、新しい地主から、この土地は自分のものになったから出ていけ、とは言われないことになります。

さて、第三者への対抗力のある土地賃借権とはいえ、地主本人は契約の当事者ですから、建物を第三者へ売ったからといって、自動的に賃借権も第三者に移る、というわけではありません。
これは、賃借権自体を登記したときでも同じです。

賃借権の譲渡・転貸にあたっては、地主の承諾が必要とされています（民法612条）。
地主の立場では、土地の借り主が誰であるかは重要ですので、勝手に処分されては困りますね。

地主の承諾が得られない場合、地主の承諾に代わる許可を裁判所から受ける制度があります（借地借家法１９条１項）。
条件として、「第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないとき」とされています。
また、地主の権利を不当に侵害しないように、許可に当たっては「当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。」とされています。
さらに、地主側では、どうしても賃借人の交代を認めたくないときには、対抗的に建物を買い取ることも可能です（同３項）。


ややこしいのは、相続に伴う賃借権の移転に際して、地主の承諾が必要かどうか、という点です。

一般的には相続による包括承継の場合には、地主の承諾は不要です。
特に契約書を書き換えたりする必要もありません。

法定相続分にしたがって相続した場合はもちろん、法定相続人間での遺産分割により相続することになった場合も、賃借権を引き継ぐのに地主の承諾は不要です。
また、死因贈与や遺贈で建物（と土地賃借権）を引き継ぐことになった人が法定相続人であれば、地主の承諾は不要とされています。
この場合、地主としては、家の持ち主が代わってしまっても、それは受け入れざるを得ません。

一方、相続手続においても地主の承諾が必要な場合もあります。
死因贈与や遺贈によって財産を得る人が相続人以外であれば、地主の承諾が必要になってきます。


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天災による被害と損害賠償責任

関西では台風２１号が大荒れでした。

幸いにも当事務所は人的物的被害はありませんでしたが，被害に遭われた方にはお見舞い申し上げます。
大阪北部地震やこの台風，関西を離れると，西日本豪雨に北海道胆振東部地震と，国内での天変地異の続いている今日この頃です。

これらの天変地異によって生じた損害についての以下のような相談が増えています。

自宅の屋根から瓦が落ちて他人の自動車に傷をつけてしまった

土地の上に人工的に設置された物である建物からの損害は，民法７１７条に定められた「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」という問題になります。

１　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２　前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３　前２項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

７１７条は，一般不法行為（７０９条）の特則と考えられ，故意・過失の要件が変更されています。
民法７１７条は，一次的に土地の工作物の「占有者」に責任を認め，占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときには，二次的に「所有者」がその損害を賠償する義務があることを定めています。

もっとも，その要件として「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって」という内容になっているため，瑕疵と損害との相当因果関係が必要となります。

上の事例では，瓦が落ちたことが「瑕疵」によるかどうかが問題となりますね。
今回のような超大型台風によって屋根瓦が落ちたからといって，家屋に瑕疵があったと言うことは難しいでしょう。

結局，損害を受けた側は，占有者または所有者に対して損害の賠償を請求することができないことがほとんどです。

老朽化していて見るからに危ない家だった，というような場合には，損害賠償の責任が発生する可能性はあります。
もっとも，これも瑕疵と損害に因果関係があるのか，という問題になります。
今回のように瑕疵の無いと思われる工作物からの損害が多数生じているような天災の場合は，結局瑕疵と損害には因果関係なし（瑕疵がなくても損害は生じていた）ということになりそうです。
一方，まわりはどこも壊れていないのに，その家の瓦や壁だけ崩落した，という場合は因果関係が認められやすそうですね。
天災のような不可抗力の関係する損害を，他人に責任追及することは，それほど簡単ではありません。
もっとも，台風だから諦めるべき，というわけではなく，個別の事例ごとに判断していくことになりますので，一度は相談してみてください。


だれからも賠償を受けられない。
このような場合には損害保険の活用が考えられます。
（瓦が落ちた屋根の補修にせよ，瓦が直撃した自動車の修理にせよ。）
しかし，台風などの風災による損害が，保険でカバーされるかどうかは，保険契約の内容によります。
地震による損害は，一般的な火災保険では保険金が下りない，というのは割合有名かと思いますが，多くの火災保険では風災も保険対象外としているようです。
何が起こるか分からない天変地異，この際保険契約を見直すことも必要かも知れません。


なお，天災による損害については，自治体からの助成金などが支給される場合もありますので，市町村からの情報には注意しておいた方がよいでしょう。


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