不動産賃貸借契約に関する重要な判決がなされました。
争点１
賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の、賃料等の不払があるときに連帯保証人が無催告にて賃貸借契約を解除することができる旨を定める条項の消費者契約法１０条に規定する消費者契約の条項該当性
→
回答１
消費者契約法１０条の適用があり、消費者（借主）の利益を一方的に害するものであり、無効である。
争点２
賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の、賃料等の不払等の事情が存するときに連帯保証人が賃貸住宅の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定める条項の消費者契約法１０条に規定する消費者契約の条項該当性
→
回答２
消費者契約法１０条の適用があり、消費者（借主）の利益を一方的に害するものであり、無効である。
※ 消費者契約法１０条
消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
昨今、家を借りる際に、連帯保証人として保証会社を入れる（入れなければならない）ことが多くなっています。
保証会社としては、自分たちの負担を最小限にするために、借主が家賃をしばらく滞納した時に連帯保証人が契約解除をすることができる、とか、借主が家賃をしばらく滞納したうえ連絡が取れない状況になり借家には住んでいないことが認められる場合には、連帯保証人は建物明渡があったものとみなすことができる、といった保証契約を借主との間で結んでいることがよくあります。
これらの規定の有効性が問題となった本件では、これらの規定が消費者契約法１０条に違反するかどうかという形で争われました。
そして、最高裁はこれらの規定は無効であると判断しました。
一見、借主にとって有利な判断のようではありますが、家賃滞納して居なくなった借主まで保護されてしまうのであれば、保証会社が契約してくれない、という人が今より多く出てしまうのではないか、却って弱者が家を借りる機会が狭められてしまうのではないか、という不都合も指摘されています。
保証会社としては、滞納による家賃保証の範囲を狭く限定するなどにより、対策をとっていく必要があるでしょう。
